Мы будем анализировать насколько права собственности на квартиры в РФ отвечают понятию «собственность». Наш анализ опирается на текущие законы, математические принципы и устоявшиеся понятия. Избегаем радикальных мнений, что РФ это юридическое лицо, что мы акционеры СССР и тд… Давайте определим какие объекты и их свойства нас интересуют, какие метрики мы можем использовать для определения «твёрдости» права собственности на квартиры.
Согласно статье 209 ГК РФ, право собственности включает в себя три основных правомочия: владение, пользование и распоряжение имуществом.
Владение: это фактическое обладание имуществом. Например, когда человек владеет вещью, он имеет возможность контролировать доступ к этой вещи.
Пользование: это возможность извлекать из имущества полезные свойства. Например, собственник квартиры может проживать в ней, сдавать её в аренду или использовать её для других целей, не запрещённых законом.
Распоряжение: это возможность определять юридическую судьбу имущества. Например, собственник квартиры может продать её, подарить, обменять или завещать
Разберём все три составляющих права, на сколько они реализуемы в нашем случае. В нашем рассуждении не будет да\нет, для каждого из составляющих права мы можем нарисовать в голове некую шкалу от «да реализуемое право» до «нет, право отсутствует» и определить на сколько собственность в моем случае тверда. Это и будет нашей конечной метрикой.
Какие объекты у нас могут участвовать в расчёте метрик? Их множество, но я выделю отдельные базовые и несколько самых ходовых на сегодняшний день. Давай перечислим их:
Правообладатель (не собственник) - (физическое или юридическое), обладающее правом, аренды, пользования, залога и т. д. (гражданский кодекс)
Собственник - (физическое или юридическое), обладающее правом собственности, в нашем случае берём именно собственника квартиры, и будем смотреть, что он имеет по факту в физическом мире и на сколько его звание собственника является реальным. (гражданский кодекс)
Земельный участок - представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Объект недвижимости - имущество, прочно связанное с землёй, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В том числе земельный участок и помещение.
Объект капитального строительства (ОКС) — объект недвижимости, здание, строение сооружение, в том числе недостроенные.
Здание — это вид объекта капитального строительства представляющий собой объёмную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения
Многоквартирный дом (МКД) — Здание в котором есть жилые помещения, не жилые помещения, места общего пользования. Дом на целен на проживание в отдельных изолированных помещениях.
Помещение — часть здания, объем ограниченный строительными конструкциями.
Квартира — жилое помещение, с доступом к имуществу общего пользования таким как лестницы, коридоры, лифты.
Общее имущество в МКД — лестницы, коридоры, лифты, чердаки, подвалы, коммуникации, земельный участок, несущие и не только конструкции здания, вспомогательные строения и сооружения и т.д В том числе помещения не находящиеся в индивидуальной собственности. Например, подвальное пространство, стена между комнатами или так называемый «стояк», т. е. Труба проходящая в квартире, является общим имуществом.
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — объединение собственников. Основная цель объединения, это использование и управление общим имуществом.
Управляющая компания (УК) — организация, которую ТСН нанимает для реализации своих решений.
Ипотека — обременение права распоряжения объектом залогом в целях обеспечения выполнения обязательств договора. Часто это договор займа. Самая типовая схема, берём в долг у банка для покупки квартиры, в обеспечение своих обязательств перед банком передаём права залога квартиры банку. С этого момента вы не можете полноценно распоряжаться этим имуществом без согласия банка. При этом банк, в случае не исполнении вами обязательств по кредитному договору может взыскать заложенное имущество, то есть квартиру.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — база данных сведений о объектах и правообладателей
И т.д.
С сущностями примерно разобрались, но определить какая сущность от какой наследуется тут крайне сложно, потому как сплетение связей свойств сущностей очень обильный. Например собственник это вид правообладателя, с другой стороны правообладатель не собственник будет обладать очень ограниченными правами те, что например дал собственник, таким образом правообладатели наследуют часть права от собственности. Примерно таких порядков не однозначности взаимодействия перечисленных объектов между взаимодействием каждой паре, а тем более тройке перечисленных сущностей. Давайте для нашей задачи немного упростим и сделаем пренебрежение связей сущностей и будем решать нашу задачу оценивая влияние какого либо свойства сущности в увиливание твёрдости права или его пособления.
Давайте опишем физические вещи которые мы приобретаем с приобретением квартиры:
Земельный участок. Земельный участок, это наверное самое главное, что останется вещественного от вашей покупке сквозь года. На сегодня участок считается в долевой собственности всех собственников МКД на этом участке. Ваша доля на участок рассчитывается как пропорция, берётся площадь вашей квартиры и делится на площадь всех помещений в МКД. Таким образом, если в МКД все помещения в 30 000 кв м а у вас крошечная однушка в 30 кв м, то у вас 1/1000 или 0,001 доля на все общее имущество. Очень часто, особенно в новостройках построенным по договорам долевого участия, земельный участок по границам чуточку превышает пятно застройки. Иногда точку в 30 этажей могут разместить на земельном участке в 10 соток = 1000 кв м площади участка земли.
Объекты благоустройства — газончик, дорожка, парковка, шлагбаум и т. д., но тут надо быть внимательными, есть большая вероятность, что то что вы видите у себя во дворе не ваше, обратите внимание находится ли это на вашей земле, и если да, то проверьте а застройщик ли это создал? И созданное являлось ли предметом вашего инвестиционного договора?
Коммуникации — водопроводные газовые и другие трубы, являлись ли они по проекту частью вашего МКД и должны ли они были строится для вас по вашему договору. Если же у вас вторичная покупка, то узнать о составе вашего вещественного имущества становится сложнее и с большой вероятностью оно от вас «сбежит».
Само здание МКД со всеми его конструкциями, инженерным оборудованием и т. д. Лифты лестницы и тд. Стены трубы и тд. Все это в той же пропорции, что и рассчитывали для земельного участка.
Квартира — сложно назвать вещью, это некий объем в здании коллективного владения, который отведён для вашего частного приватного использования, а также хранения в виде отделки мебели и других вещей вашей иной собственности. Именно это пространство будет обведено красным цветом в документах на квартиру. Надо понимать, что перегородки, иногда окна, трубы, провода, это не ваше в доме, а колхозное имущество, влиять на которое вы можете только сообща всеми жильцами дома. Вешая полку на стену при этом дырявя её перфоратором, вы в этот момент наносите ущерб всем жильцам дома и нарушаете права сотен человек.
Теперь можно попробовать определить реализуемость наших понятий права собственности в условиях незначительной доли на право и часто более тысячи сособственников. По гражданскому кодексу РФ реализация прав владение, пользование и распоряжение осуществляется по согласию всех сособственников, то есть если из нашей тысячи хоть один не согласен или промолчал, то реализовать право не получится. Для МКД и других объединения собственников в ТСН есть законодательно продуманный механизм реализации некоторых косвенных прав позволяющих обсуживать и поддерживать здание через голосование и пренебрежением малой доли собственников, но все это работает только в узких вопросов поддержания жизнедеятельности.
Поддержка жизнедеятельности происходит путём голосования собственников, при этом у каждого вес голоса пропорционален доле на здание. Голосование определяет подрядчика на обслуживание дома. Этот подрядчик называется УК, его выбирают на несколько лет, и далее все качество и стоимость жизни в доме зависит от этой УК. Вы передаёте через коллегиальный орган полномочия по решению большинства вопросов управления своей частичкой собственности УК и становитесь уже зависимы от её решений.
В последние 20 лет стал очень популярен инструмент делающий жилье чуть доступным, это кредит на недвижимость под залог покупки — ипотека. Это понятие участвует и в обороте земли, сооружений, иных зданий. С квартирами все как и с остальным, вы отдаёте в залог т. е. Отказываетесь на время возврата долга от права распоряжаться тем не многим, что осталось у вас, это то самое пространство объёма обозначенного на плане между колхозных стен.
Теперь у нас есть понятие о коэффициентах ослабляющих или усиливающих право собственности на квартиру, эти параметры можно перечислить для обобщения:
Перечень имущества МКД (количество земли, само здание, озеленении, спорт площадка, парковка, второстепенные постройки, инженерное оборудование и т. д.).
Размер площади моей квартиры.
Размер площади всех помещений в МКД.
Количество соседей
Наличие объединения ТСН
Наличие других объединений и коммуникаций между жильцами
Добросовестность УК
Наличие залога, ипотеки или ареста
Размер долга по ипотеки.
Градостроительные или культурные ограничения на МКД или территорию её нахождения.
Откуда взять данные для оценки твёрдости права? В РФ вся информация о недвижимости содержится в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сведения о любых сделках, имениях статусов передаются в эту большую базу данных. Получить сведения из этой базы данных на свой объект можно через гос услуги. Если вам требуется рассчитать доли, вес голоса, или прикинуть своё абстрактное право по нашей шкале, можно получить эти сведения в формате XML через специальные сервисы, вот например можно получить и xml и классический вариант. XML можно легко использовать для нашего расчёта, для этого надо сделать минимум три запроса, на саму квартиру, на весь дом и на участок на котором стоит дом. Если обнаружится в сведениях, что к этому участку привязаны другие ОКС то необходимо на них тоже делать запросы в базу данных ЕГРН. Для описания методов обработки данных ЕГРН можно написать целую книгу, но для типовых задач, в интернете много сервисов и проектов с открытым кодом для обработки данных о правах на недвижимость.